SAC versus Price: comparação para financiamento imobiliário

Como o cálculo é feito

O valor financiado é o que você já informa líquido da entrada; a entrada aparece apenas no resumo do desembolso total, nunca no cálculo de juros. Quando a taxa é anual, ela é convertida para mensal por equivalência exponencial — nunca por divisão por 12 — porque juros compostos não se dividem linearmente entre períodos. Quando você informa uma correção monetária mensal, ela é combinada com a taxa de juros pelo produto dos fatores, (1+juros)×(1+correção) − 1: é uma simplificação didática do efeito de um indexador que reajusta o saldo, não a fórmula exata de nenhum banco, e por isso aparece nas limitações. As duas tabelas — SAC e Price — são construídas com o mesmo valor financiado, a mesma taxa combinada e o mesmo prazo, cada uma seguindo sua própria regra de amortização; seguros e tarifa de administração são somados à parcela em ambas, sem nunca abater saldo devedor. Quando informada, a amortização extraordinária é aplicada sobre o saldo devedor de cada sistema no mesmo mês, reduzindo o prazo (mantendo a parcela) ou reduzindo a parcela (mantendo o prazo), conforme sua escolha. O custo efetivo total estimado só é calculado quando existem despesas fora da prestação nominal (seguros, tarifa ou custos iniciais); sem elas, o custo do fluxo é a própria taxa informada e apresentá-lo como CET seria redundante e impreciso.

Exemplo: Exemplo ilustrativo: R$ 300.000,00 financiados a 10,5% ao ano em 360 meses. Convertida a mensal, a taxa gera uma primeira parcela do SAC maior que a do Price, mas o SAC acumula menos juros ao longo do contrato — o resultado exato depende das suas premissas.

Limitações

• A correção monetária mensal é combinada com os juros pelo produto dos fatores. É uma simplificação: um indexador real (TR, IPCA, poupança) tem regra própria de incidência definida em contrato, e o efeito exato pode diferir do apresentado aqui.
• A taxa, os seguros, a tarifa e o prazo são exatamente os que você informou; a instituição financeira pode aplicar condições diferentes, inclusive taxa variável ao longo do contrato.
• O custo efetivo total estimado usa a parcela média do fluxo informado e não é o CET oficial calculado pela instituição segundo a Resolução CMN nº 4.881/2020.
• A data da primeira parcela só nomeia as linhas da tabela: ela não altera nenhum valor calculado.
• Multas contratuais, carência para amortizar, uso de FGTS e regras específicas do credor para amortização extraordinária não são consideradas.
• Estimativa a partir das premissas informadas. Não é proposta de crédito nem recomendação de qual sistema escolher.

Fontes e versão

• Lei nº 9.514/1997 — Sistema de Financiamento Imobiliário — Base legal do crédito imobiliário com alienação fiduciária no Brasil.
• Resolução CMN nº 4.676/2018 — Regras e procedimentos sobre crédito imobiliário — Referência normativa do crédito imobiliário. Nenhuma condição comercial é lida automaticamente pela calculadora.
• Resolução CMN nº 4.881/2020 — Cálculo e divulgação do Custo Efetivo Total (CET) — Define o CET oficial, calculado pela instituição financeira. A estimativa desta calculadora usa apenas o fluxo informado pelo usuário e não substitui o CET do contrato.

Versão 1.0.0 da regra, vigente desde 31 de julho de 2026.

Perguntas frequentes