Atualizado em 30 de julho de 2026v1.0.0

Simulador de financiamento imobiliário

Simule a prestação, os juros totais e a evolução do saldo devedor de um financiamento imobiliário pela tabela Price ou SAC, com os custos que você informar.

Valor do imóvel

Preço de compra acordado.

Entrada

Recursos próprios pagos no ato. O restante é o valor financiado.

Sistema de amortização

SAC começa com prestação maior e ela cai ao longo do contrato; Price mantém a prestação estável.

Taxa de juros efetiva

Informe a taxa da sua proposta. A plataforma não sugere nem estima taxa de mercado.

A taxa informada é

Taxa anual é convertida para mensal por equivalência exponencial, nunca por divisão por 12.

Prazo em meses

Número de prestações contratadas.

Seguros somados à prestação(opcional)

MIP e DFI informados na proposta. Somados a cada parcela, nunca amortizam saldo.

Tarifa de administração mensal(opcional)

Tarifa mensal informada na proposta.

Tarifas somadas ao valor financiado(opcional)

Tarifas embutidas no financiamento passam a render juros.

Despesas pagas à vista(opcional)

Avaliação, tarifas e despesas quitadas fora do financiamento.

Nenhum valor vem preenchido. “Preencher exemplo” insere valores meramente ilustrativos, que não representam taxa atual, taxa média nem sugestão de mercado.

Como o cálculo é feito

O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada, mais as tarifas que você declarou como embutidas no financiamento. Sobre ele o cronograma é montado pela mesma engine usada nas calculadoras de empréstimo: em Price a prestação-base é constante e a composição entre juros e amortização muda a cada mês; em SAC a amortização é constante e a prestação cai. Seguros e tarifas mensais informados são somados à prestação e nunca reduzem saldo devedor. Toda a evolução roda em centavos e a última parcela absorve o resíduo, de modo que o saldo termine exatamente em zero. O custo efetivo apresentado é uma estimativa do fluxo que você digitou — não é o CET oficial da instituição, que inclui tributos, seguros e tarifas conforme regulamentação própria.

valor financiado = valor do imóvel − entrada + tarifas financiadas; prestação conforme Price ou SAC, acrescida dos custos recorrentes informados

Exemplo: Imóvel de R$ 500.000,00 com entrada de R$ 100.000,00, SAC, taxa de 0,95% ao mês e 360 meses: primeira prestação em torno de R$ 4.911,11 e última perto de R$ 1.121,66.

Limitações

A taxa, o prazo, os seguros e as tarifas são os que você informou. A instituição pode aplicar condições diferentes, inclusive taxa variável.
Contratos corrigidos por TR, IPCA ou poupança têm saldo devedor atualizado por índice: esta simulação é a prazo e taxa prefixados.
O custo efetivo apresentado é estimativa do fluxo informado e não substitui o CET oficial da proposta.
Não considera análise de crédito, comprometimento de renda, uso do FGTS, subsídios ou enquadramento em programa habitacional.

Fontes e versão

Lei nº 9.514/1997 — Sistema de Financiamento Imobiliário e alienação fiduciária
Resolução CMN nº 4.676/2018 — crédito imobiliário — Referência normativa do crédito imobiliário. Nenhuma condição comercial é lida automaticamente.

Versão da regra 1.0.0, vigente desde 30 de julho de 2026.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual pagar menos juros?

Com a mesma taxa e o mesmo prazo, o SAC costuma acumular menos juros porque amortiza mais cedo, mas começa com prestação maior. Compare os dois resultados com as suas condições reais.

Por que a prestação simulada difere da do banco?

A instituição pode incluir seguros, tarifas e tributos com critérios próprios e usar taxa diferente da que você digitou. Aqui entra exatamente o que você informou.

Posso usar o FGTS na entrada?

Se você vai usar o FGTS, some o valor ao campo de entrada. A ferramenta não verifica requisitos de uso do fundo.

Continue o cálculo

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