Rentabilidade de imóvel alugado
Calcule o rendimento bruto e líquido de um imóvel alugado, com vacância, inadimplência, despesas do proprietário, imposto e financiamento.
Como o cálculo é feito
A receita bruta é o aluguel mensal multiplicado por doze. A receita efetiva parte dos meses efetivamente ocupados, aplica a vacância adicional informada e depois a inadimplência estimada — nessa ordem, sem sobreposição silenciosa. Das despesas do proprietário (condomínio não repassado, IPTU, seguro, manutenção, reformas e despesas jurídicas) soma-se a administração imobiliária, calculada sobre a receita efetiva. O resultado é o resultado operacional líquido, base do cap rate. O imposto é informado por você, em percentual efetivo ou em valor anual, porque a tributação de aluguel depende do regime, da faixa e da sua declaração. A prestação do financiamento entra apenas depois, para formar o fluxo de caixa após a dívida e o retorno sobre o capital próprio. A valorização esperada é apresentada em linha separada: ela é ganho patrimonial não realizado e nunca é somada ao rendimento do aluguel.
Exemplo: Imóvel de R$ 500.000,00 alugado por R$ 2.500,00 nos 12 meses, com 8% de administração, R$ 3.000,00 de manutenção anual e 15% de imposto efetivo: yield bruto de 6,00% ao ano e yield líquido inferior a ele.
Limitações
- A tributação de aluguel depende do regime e da sua declaração: o imposto usado é o que você informar, não uma alíquota presumida.
- Vacância, inadimplência e manutenção são estimativas suas. Um único mês vago ou uma reforma inesperada muda o resultado do ano.
- A valorização é premissa sua e não é rendimento realizado: só se converte em ganho na venda, líquida de custos e tributos.
- Não considera depreciação, benfeitorias amortizáveis, ganho de capital na venda nem comparação com outros investimentos.
Fontes e versão
Versão 1.0.0 da regra, vigente desde 30 de julho de 2026.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre yield bruto e cap rate?
O yield bruto usa o aluguel cheio; o cap rate usa o resultado operacional líquido, já descontadas as despesas do proprietário. O cap rate é sempre mais próximo da realidade.
Devo somar a valorização ao rendimento?
Não no fluxo de caixa. A valorização é ganho patrimonial não realizado, exibido aqui em linha separada justamente para não inflar a rentabilidade.
Por que o imposto não é calculado automaticamente?
Porque depende do seu regime tributário, das demais rendas e da forma de declaração. Informar uma alíquota presumida produziria um número falso.
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