Avaliação de imóvel por comparação de mercado

Como o cálculo é feito

A ferramenta parte do método comparativo direto: cada imóvel pesquisado é convertido em preço por metro quadrado, o que torna comparáveis unidades de tamanhos diferentes. Sobre esse valor entra o ajuste percentual que você informar para cada amostra — andar, estado de conservação, vaga, vista — e o peso relativo, quando uma amostra é mais parecida com o imóvel avaliado do que as outras. O resultado é apresentado em três cenários simultâneos: sem nenhum ajuste, com os ajustes informados e com a ponderação. Ver os três juntos mostra o quanto o valor final depende das suas escolhas, e não apenas dos dados. A faixa de valor vem da dispersão do próprio conjunto; quando ela passa de 30%, a amostragem é heterogênea demais para um número único e a ferramenta avisa. Amostras muito distantes do conjunto são sinalizadas com o impacto que a exclusão teria, mas nunca são retiradas automaticamente: a decisão e a justificativa ficam com você, registradas na linha.

Exemplo: Imóvel de 72 m² comparado com quatro apartamentos entre 68 m² e 75 m²: convertidos para preço por metro quadrado e aplicados os ajustes informados, o valor central fica em torno de R$ 570.000,00, com faixa aproximada entre R$ 520.000,00 e R$ 620.000,00.

Limitações

• Não é laudo de avaliação. Laudo com validade legal exige profissional habilitado, vistoria e tratamento conforme a NBR 14653.
• A qualidade do resultado depende inteiramente das amostras que você informar: preços pedidos em anúncio costumam ficar acima do preço efetivamente negociado.
• Não há consulta a base de dados de mercado, cartório ou portal imobiliário. Nada é preenchido automaticamente.
• Os ajustes percentuais são seus. A ferramenta não estima quanto vale um andar mais alto, uma vaga ou uma reforma.
• Poucas amostras ou amostras muito diferentes entre si produzem faixa larga e valor central pouco confiável.
• Não considera ônus do imóvel, pendências documentais, dívidas de condomínio nem restrições urbanísticas.

Fontes e versão

• ABNT NBR 14653 — Avaliação de bens — Norma técnica de referência do método comparativo. Laudo formal exige profissional habilitado e vistoria.
• Lei nº 5.194/1966 (exercício das profissões de engenheiro e arquiteto) — Avaliação com efeito legal é atribuição de profissional habilitado.

Versão 1.0.0 da regra, vigente desde 1 de agosto de 2026.

Perguntas frequentes