Calculadora de aluguel versus financiamento

Como o cálculo é feito

A simulação roda mês a mês pelo horizonte informado (prazo do financiamento ou permanência informada, se menor). No financiamento, o saldo devedor evolui pelo sistema escolhido (SAC ou Price), com juros nominais anuais informados convertidos para taxa mensal efetiva, e amortização extraordinária mensal opcional. O valor do imóvel evolui pela valorização anual informada, também convertida para taxa mensal efetiva. Quem aluga investe imediatamente o valor de entrada e de custos de compra que não desembolsou, e todo mês aporta (ou resgata) a diferença entre o desembolso do comprador (parcela mais condomínio, IPTU, manutenção e seguro) e o valor do aluguel. Essa carteira rende a taxa de investimento informada, líquida da taxa de administração informada, e sofre tributação informada uma única vez sobre o ganho acumulado ao final do horizonte. A inflação informada só é usada para apresentar o resultado final também 'em valores de hoje', sem alterar a taxa nominal usada mês a mês. Condomínio, IPTU, manutenção e seguro são tratados como custos exclusivos de quem é proprietário nesta simulação.

Exemplo: Exemplo ilustrativo: um imóvel de R$ 450.000, com entrada de R$ 90.000, financiado em SAC a 10,5% a.a. em 30 anos, comparado a um aluguel de R$ 2.200 com o restante investido a 9% a.a., resulta em uma projeção de patrimônio líquido para cada trajetória, nunca em uma recomendação.

Limitações

• O resultado é uma projeção baseada nas premissas informadas, não uma previsão de mercado imobiliário ou financeiro.
• Taxas de financiamento, valorização, rentabilidade, reajuste e tributação são sempre informadas por você: a ferramenta não consulta nem sugere valores de mercado.
• Condomínio, IPTU, manutenção e seguro são considerados apenas do lado de quem compra; na prática, parte desses custos pode também recair sobre quem aluga, dependendo do contrato.
• A tributação sobre investimentos é simplificada: aplicada uma única vez sobre o ganho acumulado ao final do horizonte, e não período a período conforme a legislação vigente.
• O modelo não substitui avaliação profissional de crédito imobiliário, contábil ou de investimentos, nem considera liquidez, garantias ou custos de mudança.

Fontes e versão

• Banco Central do Brasil — Sistema Financeiro da Habitação — Referência institucional sobre financiamento imobiliário no Brasil. Taxas e condições de cada contrato devem ser conferidas diretamente com a instituição financeira.

Versão 1.0.0 da regra, vigente desde 31 de julho de 2026.

Perguntas frequentes